Kurt Signer

Das Lebenszyklusmodell ist ein wegleitender PPP-Kerngedanke für die Weiterentwicklung des Immobilienmanagements der öffentlichen Hand.

PPP-News

Mit öffentlich-privater Hand

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Kooperation - Tut sich das Gemeinwesen bei Bauvorhaben mit Privaten zusammen, kann dies zu Effizienzsteigerung führen

Die Planung, der Bau oder die Sanierung eines öffentlichen Bauwerkes stellen in der Regel eine politische wie auch finanzielle Herausforderung für das betroffene Gemeinwesen dar. Es bietet sich daher an, für die Finanzierung den Einbezug von Privatinvestoren in Betracht zu ziehen. Erfahrungen aus dem Ausland haben überdies gezeigt, dass die Übertragung von Aufgaben rund um den gesamten Lebenszyklus einer Immobilie (das heisst Planung, Bau, Betrieb und Bewirtschaftung) an Private zu einer Effizienzsteigerung und damit verbundenen Kosteneinsparungen führen kann.

Eine Zusammenarbeit von Privatinvestoren und Gemeinwesen kommt insbesondere bei Infrastrukturbauten, wie zum Beispiel Verwaltungsgebäuden, Bildungs-, Kultur- und Sportanlagen sowie Alters- und ­Gesundheitsimmobilien in Frage. Im Ausland werden solche Kooperationen auch im Bereich der Verkehrs- und Energieinfrastruktur eingegangen, so etwa beim Bau von Autobahnen, Tunnels, Flughäfen oder Kraftwerken.

Im Ausland bewährt

Unter dem Stichwort Public Private Partnership (PPP) wird in der Schweiz seit längerem ein vor allem im Ausland gebräuchliches Kooperationsmodell beworben. Bei diesem Modell realisiert, finanziert und betreibt ein Privatinvestor eine Anlage, die der Erfüllung einer öffentlichen Aufgabe dient (sogenannte PPP-Betreibermodell). Abgesehen vom kantonalen Verwaltungszentrum Neumatt in Burgdorf wurde dieses Modell in der Schweiz allerdings bis heute kaum genutzt. Dies deutet darauf hin, dass bis ­anhin wenig Anreize für Gemeinwesen bestanden, nebst der Immobilie auch sämtliche während deren Lebenszyklus anfallenden Betriebs- und Bewirtschaftungsaufgaben auf Private zu übertragen. Mögliche Gründe für die bisherige Zurückhaltung bei PPP könnten die Komplexität, rechtliche Hürden und Unsicherheiten (zum Beispiel Restriktionen für ausländische Investoren aus dem Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (Lex Koller) oder regulatorische Einschränkungen bezüglich schweizerischen institutionellen Investoren), die föderalistische Struktur, kostengünstige Finanzierungsmöglichkeiten des Gemeinwesens sowie das Fehlen von standardisierten Verfahren sein.

Mietmodell und Mantelnutzung

Weiter verbreitet sind demgegenüber andere Kooperationsformen wie zum Beispiel das Mietmodell. Ein solches liegt vor, wenn die Liegenschaft an einen Privatinvestor übertragen und vom Gemeinwesen gemietet wird. Abgesehen vom Gebäudemanagement ist in diesem Fall der eigentliche Betrieb in der Regel weiterhin Sache des Gemeinwesens. Ein Beispiel für das Mietmodell sind das Kongresszentrum und Studentenwohnungen der EPFL in Lausanne. Für das Gemeinwesen hat diese Lösung den Vorteil, dass sich die künftigen auf die Liegenschaft entfallenden Ausgaben, das heisst primär die Mietzinse, langfristig kalkulieren lassen.

Ebenfalls verbreitet ist das Konzept der Mantelnutzung, bei welchem Teile des Grundstückes für eine kommerzielle Nutzung zum Beispiel als separate Parzelle oder im Stockwerkeigentum ausgeschieden und an einen Privatinvestor verkauft werden. Mit dem Verkaufserlös kann das Gemeinwesen anschliessend den Bau der öffentlichen Einrichtung finanzieren. Das enge räumliche Nebeneinander von Privatnutzung (Wohnen, Büro, Shoppingcenter, Parking) und öffentlicher Nutzung kann für beide Seiten gewinnbringend sein, setzt aber auch eine langfristige (vertragliche) Zusammenarbeit voraus. Beispiele für solche Kooperationsformen sind insbesondere im Bereich von Sportanlagen zu finden.

Spitalimmobilien richtungsweisend

Schliesslich besteht in gewissen Bereichen auch ein Trend zur Privatisierung von öffentlichen Aufgaben. Dies war in letzter Zeit zum Beispiel im Kanton Bern in Bezug auf Alters- und Pflegeheime zu beobachten. Gewisse öffentliche Aufgaben werden privaten Dienstleistern überlassen, welche die dazu benötigte Immobilie entweder selbst erstellen bzw. halten oder aber dazu wiederum einen privaten Immobilieninvestor suchen.

Eine Kooperation von Privatinvestoren und Gemeinwesen dürfte in Zukunft insbesondere in Bezug auf Spitalimmobilien an Attraktivität gewinnen. Die neue Spitalfinanzierung, welche auf den 1.Januar 2012 eingeführt wird, sieht nämlich vor, dass Investitions- und Anlagekosten durch die Fallpauschalen abgedeckt werden sollen und somit Bauvorhaben nicht mehr getrennt von den Betriebsaufwendungen finanziert werden können. Dies dürfte dazu führen, dass Kantone und öffentliche Spitäler ihre Immobilienstrategien überdenken werden. Man darf gespannt sein, ob dies zu einer zunehmenden Auslagerung und Rückmietung von Spitalimmobilien führen wird oder allenfalls dem «klassischen» PPP-Modell in der Schweiz schliesslich doch noch zum Durchbruch verhelfen wird.

Öffentlich-private Partnerschaften

Kooperationsformen im Überblick

Public Private Partnership (PPP) Unter dem Begriff Public Private Partnership (PPP) werden verschiedene Formen der partnerschaftlichen Zusammen­arbeit zwischen Privaten und Gemeinwesen zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben zusammengefasst.

PPP-Betreibermodell Beim sogenannten PPP-Betreibermodell realisiert, ­finanziert und betreibt ein Privatinvestor eine Anlage, die der Erfüllung einer öffentlichen Aufgabe dient. Daneben sind unzählige weitere Varianten und Kombinationen von PPP-Modellen denkbar. So zum Beispiel eine Zusammenarbeit, bei der der Private nur für die Erstellung und Finanzierung, nicht aber für den Betrieb der Anlage verantwortlich ist oder eine Kooperation, die nach der Erstellung durch den Privaten eine Rückübertragung des Bauwerkes an das Gemeinwesen vorsieht.

Mietmodel Bei der Realisierung des Mietmodells verkauft das Gemeinwesen eine Liegenschaft an einen Privaten oder beauftragt einen Privaten mit der Erstellung einer Liegenschaft und mietet diese anschliessend vom Privaten.

Mantelnutzung Von einer Mantelnutzung ist die Rede, wenn Teile des Grundstückes an einen Privatinvestor für eine kommerzielle Nutzung verkauft werden. MIt dem Verkaufserlös kann das Gemeinwesen anschliessend den Bau der öffentlichen Einrichtung finanzieren.

Autorin: Sibylle Schnyder, Fachanwältin SAV Bau und Immobilienrecht, Kanzlei CMS von Erlach Henrici AG, Zürich.

Quelle: Handelszeitung (16.06.2011)

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